Entkoppeln Sie Ihr Immobilienentwicklungsprojekt

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Da die Rezession von 2008 die US-Wirtschaft weiter belastet, sind zahlreiche kommerzielle und wohnwirtschaftliche Immobilienprojekte in einer Warteschleife stecken geblieben. Investoren sind nicht bereit zu investieren, und die Kreditgeber sind nicht bereit und / oder nicht in der Lage zu verleihen. Unternehmern fällt es extrem schwer, eine Finanzierung zu erhalten, die es ihnen ermöglichen würde, Unternehmen zu entwickeln, die Gewerbeeinheiten von Bauträgern mieten würden, und Käufer von Wohneigentum können keine Finanzierung für den Erwerb von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen von Bauträgern erhalten. Die allgemeine Abschreibung von Immobilien, der Mangel an Eigenkapital, die begrenzte Verfügbarkeit von Krediten und der allgemeine Rückgang der wirtschaftlichen Bedingungen führten zu einer Kette von Ereignissen, die es Immobilienprojekten zunehmend erschweren, zu bestehen oder sogar auf dem gegenwärtigen Markt zu bestehen. Es gibt jedoch eine Reihe von Strategien, die dazu beitragen, Immobilienentwicklungsprojekte durch die Überwindung dieser Hindernisse und Herausforderungen zu entkoppeln.

Die Kreditwirtschaft hat in dieser Kette von Ereignissen eine wichtige Rolle gespielt, da Hunderte von Kreditgebern Immobilienentwicklungskredite zurückgenommen, sich geweigert haben, neue Kredite zu vergeben, und Finanzierungskriterien trotz der Millionen von "Rettungsgeldern" verschärft haben dass viele von ihnen beabsichtigten, teilweise, um neue Kreditkanäle und Kreditmöglichkeiten zu eröffnen). Infolgedessen sind zahlreiche Immobilienentwickler mit ausstehenden Entwicklungs- und Baukrediten zurückgeblieben, die ihre Kreditgeber nicht mehr finanzieren wollen. Viele Entwickler haben sich dafür entschieden, Verträge mit ihren Kreditgebern zu verhandeln, um Rechtsstreitigkeiten und Zwangsversteigerungen zu vermeiden, indem die Immobilien im Wesentlichen an den Kreditgeber übertragen werden, ohne dass der Entwickler dadurch Geld gewinnt. Andere Immobilienentwickler stecken einfach in diesem Besitzmuster mit Immobilien, die sie nicht finanzieren können, aber für die Zahlung von Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Schuldendienstzahlungen an Kreditgeber verantwortlich sind. Für viele dieser Entwickler ist die Aussicht, ihre Immobilien in naher Zukunft gewinnbringend zu entwickeln, vernachlässigbar geworden. Die Kosten, die mit der Erhaltung und Erhaltung dieser Immobilien verbunden sind, haben zusammen mit dem Mangel an Einnahmen zu einer Abwärtsspirale geführt, die in den letzten Jahren zur Insolvenz und Abschottung von Tausenden von Immobilienentwicklern geführt hat.

Eigenschaften, die früher für die Entwicklung von Wohngemeinschaften oder neue Gewerbewege geplant waren, die zur Schaffung von Arbeitsplätzen und zur Verbesserung der wirtschaftlichen Bedingungen beitragen würden, sind seit mehreren Jahren festgefahren. Kreditgeber verkaufen diese Immobilien in der Regel durch Auktionen oder einen "Feuerverkauf" -Prozess für Pennies-on-the-Dollar, um sie als eine Verbindlichkeit und als Hindernis für ihre Finanzierungskapazitäten "aus ihren Büchern zu nehmen". Opportunistische Investoren oder "Landbanker" kaufen diese Immobilien oft und halten sie für zukünftige Gewinne in Erwartung einer eventuellen Marktumkehr bereit. Hier bleiben diese Immobilien unentwickelt und "stecken" für die kommenden Jahre, anstatt Einnahmen zu generieren, die Vermögenswerte für ihre Gemeinden generieren.

Also, wie lösen Sie ein Immobilienentwicklungsprojekt in der heutigen Wirtschaft? Viele Immobilienentwicklungsprojekte können von verschiedenen Strategien profitieren, die umgesetzt werden können, um sie in gewinnbringende Profitcenter umzuwandeln, die auch Arbeitsplätze schaffen, die Bereitstellung benötigter Güter und Dienstleistungen erleichtern, zur Verbesserung der lokalen Wirtschaft beitragen und die ästhetische Attraktivität der durch die Verbesserung eines unbebauten oder Die in diesem Artikel beschriebenen Strategien werden als Zusammenfassungen komplexerer Prozesse beschrieben, die strategische Planungs- und Entwicklungstaktiken erfordern, um signifikante Ergebnisse zu erzielen. Diese Strategien haben sich jedoch für die Wende zahlreicher Immobilienentwicklungsprojekte in der aktuellen Wirtschaft bewährt. Auch wenn es aufgrund der oben beschriebenen Herausforderungen nicht einfach ist, ein Immobilienentwicklungsprojekt auf dem Markt von heute zu "lösen", ist es doch möglich, solche Immobilien durch die Einbeziehung geeigneter Strategien und Techniken in gewinnbringende Vorhaben umzuwandeln die dazu bestimmt sind, diese Barrieren trotz der aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen zu überwinden. Nachfolgend finden Sie eine Liste verschiedener Strategien, die für diesen Zweck verwendet werden können:

Strategien zum "Entknoten von Immobilienentwicklungsprojekten

1) Überarbeitung des bestehenden Entwicklungsplans

Eine genaue Analyse ist wahrscheinlich notwendig, um die aktuell besten und besten Nutzungsarten für die Immobilie unter Berücksichtigung der jüngsten physischen, sozialen und wirtschaftlichen Veränderungen in der lokalen Umgebung zu bestimmen, zum Beispiel eine Immobilie, die ursprünglich für die Entwicklung und den Verkauf von High-End-Eigentumswohnungen können sich heute als Apartmentkomplex mit gemischten Einkünften eignen, der stufenweise entwickelt werden kann, um den Bedarf an erheblichem Eigenkapital im Vorfeld zu minimieren, Risiken zu minimieren und die Entwicklung in einem stagnierenden Prozess in Abhängigkeit von der Neigung zu erleichtern Das Konzept der Entwicklung und des Verkaufs von Eigentumswohnungen hätte kurzfristige Gewinne und die Auszahlung des Entwicklungsdarlehens geliefert, da die Einheiten fertiggestellt werden sollten Die Entwicklung eines Apartmentkomplexes würde langfristige Gewinne bringen und eine langfristige Finanzierung erfordern, um die schrittweise Tilgung des Darlehens im Laufe der Zeit zu erleichtern. Es erfordert auch laufende Immobilienmanagement-, Wartungs- und Marketinganstrengungen, die im überarbeiteten Plan nachgewiesen werden müssen. Daher muss der Immobilienentwickler in diesem Beispiel bereit sein, das ursprüngliche Modell zu ändern und die Expertise einzusetzen, die notwendig ist, um das neue Modell erfolgreich zu machen.

Zahlreiche Beispiele für Projekte, die ihr bestehendes Modell ändern mussten, um sich an die jüngsten sozialen, physischen und ökonomischen Veränderungen ihrer Umwelt anzupassen. Der Schlüssel ist, mit Genauigkeit zu bestimmen, was der höchste Bedarfs- und Nachfragegenerator für das spezifische Eigentum ist, und einen Entwicklungsplan zu erstellen, der entworfen ist, um den Bedarf in einer kosteneffektiven Weise zu befriedigen. Eine Reihe zusätzlicher Taktiken sind für die Erstellung eines effektiven überarbeiteten Entwicklungsplans und für die Beschaffung von Finanzmitteln erforderlich, wie die Erstellung einer strategischen Finanzanalyse und eines Kapitalisierungsplans, eines Betriebsplans, eines Marktdurchdringungsplans usw. Die Taktik und das Format variieren je nach Projekt.

2) Staatliche Anreize und Partizipation

Die Immobilienentwicklung schafft temporäre Bauarbeiten und dauerhafte lokale Arbeitsplätze. Es erleichtert die Bereitstellung von Waren und Dienstleistungen sowie die Produktion von Steuereinnahmen auf lokaler, bundesstaatlicher und föderaler Ebene. Dies fördert die Ankurbelung der lokalen Märkte und fördert die finanzielle Stabilität der gesamten Wirtschaft. Der Mangel an Immobilienprojekten hat den gegenteiligen Effekt und hat wesentlich zur aktuellen Rezession beigetragen. Aus diesem Grund haben zahlreiche staatliche Stellen Anreizprogramme, die neue Immobilienentwicklungsprojekte für den privaten Sektor anstoßen sollen. Die Vorteile dieser Programme für den Immobilienentwickler können sich in reduzierten Projektkosten, zusätzlichem Eigenkapital, das zur Hebelung der Finanzierung genutzt werden kann, Infrastrukturverbesserungen, Nutzung von öffentlichen Dienstleistungen, verbesserte Kreditgeber- und Investorenbeteiligung und andere wichtige Vorteile niederschlagen. Diese Strategie erfordert die Identifizierung von spezifischen Regierungsprogrammen, die für das Projekt zur Verfügung stehen, Verständnis dafür, wie die Programme zu integrieren sind und wie spezifische Programmkriterien zu erfüllen sind, Verhandlungen mit Amtsträgern und strategische Zusammenarbeit zwischen den Parteien. Zahlreiche Immobilienentwicklungsprojekte innerhalb der gegenwärtigen Wirtschaft wären sonst nicht entwickelt worden, sondern konnten eine Vielzahl von Regierungsprogrammen nutzen und diese Programme wirksam einsetzen, um ihren Erfolg zu ermöglichen.

3) Aktienstrategien

Eigenkapital ist notwendig, um Senior-Finanzierungen zu nutzen; Jetzt mehr denn je. Vor 2008 waren die Eigenkapitalanforderungen für viele Kreditgeber viel weniger streng. Zahlreiche Finanzierungsprogramme, die es Projekten ermöglichten, eine Finanzierung von 80% -100% der Beleihungsausläufe zu erhalten, aufgrund der höheren Bewertung der Immobilien zu dieser Zeit, lieferten eine Rückzahlungsgarantie für Kreditgeber. In der heutigen Wirtschaft sind die Kreditquoten jedoch in der Regel akzeptabel, wenn sie auf der Basis von Krediten zu Lasten zwischen 40% und 65% liegen. Die Abschreibung von Immobilien hat eine Situation geschaffen, in der Immobilienentwickler wesentlich mehr liquide Kapital und / oder andere Vermögenswerte haben müssen, um eine Hebelung der Finanzierung zu verpfänden, die Verfügbarkeit von liquiden Mitteln und Vermögenswerten ist jedoch ebenfalls signifikant zurückgegangen. Daher werden die Strategien zur Sicherung des Eigenkapitals, die zur Hebelung der Finanzierung benötigt werden, im Entwicklungsprozess zunehmend wichtiger.

Eigenkapital kann aus einer Vielzahl von Quellen bezogen werden, darunter der Auftraggeber / Eigentümer, Land, andere Vermögenswerte wie Immobilien, Ausrüstung und Materialien, Partner, Investoren, Auftragnehmer, Dienstleister und andere Fachleute. In vielen Fällen ist der Immobilienentwickler nicht der einzige Anbieter von Eigenkapital, das für das Projekt benötigt wird, sondern das Eigenkapital wird aus verschiedenen Quellen zusammengeführt, um das Risiko für den Entwickler zu verringern und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erhöhen. Um dies auf dem heutigen Markt effektiv zu erreichen, sollte der überarbeitete Entwicklungsplan (wie oben in Absatz 1 beschrieben) speziell auf potentielle Kapitalanleger und / oder Partner zugeschnitten und so präsentiert werden, dass die meisten von ihnen effektiv beantwortet werden können die Fragen, die sie haben können. Es sollte ein strategischer Plan zur Identifizierung und Erschließung potenzieller Eigenkapitalgeber und / oder Partner entwickelt werden, und die entsprechenden Investitionsvereinbarungen und Dokumentationen müssen professionell vorbereitet und präsentiert werden. Jüngste Immobilienentwicklungsprojekte haben von diesem Ansatz profitiert und konnten durch die Einbeziehung dieser Strategie das notwendige Eigenkapital zur Hebelung der Finanzierung sicherstellen.

4) Andere Kreditquellen

Während viele konventionelle Kreditgeber in jüngster Zeit in ihren Ansätzen zur Finanzierung von Immobilienentwicklungsprojekten ultra-konservativ geworden sind, haben sich andere private Kreditquellen als tragfähige Finanzierungsalternativen für die solche Projekte. Diese Quellen bieten häufig ähnliche Zinssätze und -bedingungen wie herkömmliche Kreditgeber oder höhere Zinssätze und strenge Bedingungen, die vom wahrgenommenen Risiko abhängen. Die privaten Finanzierungsquellen reichen von Investmentgruppen über internationale Organisationen bis hin zu privaten Unternehmen, vermögenden Privatpersonen und anderen. Die Ermittlung der richtigen privaten Kreditgebergruppe für ein bestimmtes Projekt und das Format der Präsentation und die Strategie, die umgesetzt werden, sind entscheidend für die Sicherung der Finanzierung aus diesen Quellen. Besonders hilfreich können dabei Finanzierungsbroker oder -organisationen sein, die mit solchen Kreditgebern in Beziehung stehen.

5) Beteiligung von Teammitgliedern

Die aktuelle Wirtschaftskrise erfordert unkonventionelle Strategien, die nicht vor 2008 hätten liegen können. Beteiligung von Fachkräften, Auftragnehmern, Dienstleistern und Materialanbietern ist eine effektive Strategie, die heute breiter akzeptiert wird als in früheren Jahren. Diese Einzelpersonen und Unternehmen werden Teammitglieder des Projekts und bieten die Teilnahme an der Form von Dienstleistungen, Ausrüstung und / oder Materialien, die für den Start des Projekts mit reduzierten Vorab-Kapitalanforderungen verwendet werden können, und als Eigenkapital zur Hebelung der Finanzierung. Viele dieser Teammitglieder haben aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs einen Rückgang des Geschäftsvolumens erlebt, so dass sie heute eher bereit sind, einen Teil ihrer Gebühren bis zum Zeitpunkt der Finanzierung oder im Gegenzug für einen Mitgliedsanteil an der Eigentümerin des Unternehmens aufzuheben Projekt. Zum Beispiel kann ein Gerätehersteller für ein Projekt 10 Millionen US-Dollar verpfänden, die als Eigenkapital für die Finanzierung genutzt werden können. Ein Architekt und andere Berater können vereinbaren, Arbeiten zu verrichten, wobei ein Teil ihrer Gebühren im Voraus zu zahlen ist und der verbleibende Teil als Eigenkapital in dem Projekt verbleibt. Es gibt zahlreiche Beispiele für Projekte, die Eigenkapital, Dienstleistungen, Ausrüstung und Materialien in letzter Zeit mit diesem Ansatz genutzt haben. Es ist wichtig, dass die Teammitglieder das Projekt verstehen, an es glauben und Bedingungen verhandeln, die beide Parteien begünstigen.

Wie zuvor in diesem Artikel erwähnt, werden die oben genannten Strategien als Zusammenfassungen und Beispiele für Taktiken zur Verfügung gestellt, die in der heutigen Wirtschaft verwendet werden können, um Immobilienprojekte zu entkoppeln. Jedes Projekt ist anders. Jedes Projekt erfordert eine eingehende Analyse und strategische Planung, um die spezifischen Strategien zu ermitteln, die umgesetzt werden können, um sie trotz der wirtschaftlichen Einschränkungen, Barrieren und Herausforderungen, die heute bestehen, profitabel zu machen. Während das Überleben und Gedeihen in der heutigen Wirtschaft für Immobilienentwickler vielleicht nicht einfach ist, ist es jedoch möglich, Ihr Immobilienentwicklungsprojekt durch die Implementierung dieser und anderer kritischer Strategien "aufzuheben".

Von Ricky Trinidad, Berater
Metronomic, Inc.
http://www.metronomicinc.com

Metronomic, Inc. ist ein Unternehmen und Beratungsunternehmen für Immobilienentwicklung mit Büros in Schaumburg, IL, Chicago, IL und Miami, FL.

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Source by Ricky Trinidad