Commercial Real Estate Appraisal Ertragswertverfahren

Der Einkommensansatz ist oft das Hauptgewicht gegeben, wenn eine gewerbliche Immobilien verwendet Beurteilung Einkommen zu generieren. Die Schätzungen der Wert über die Einkommensansatz sind auf Veränderungen bei den Einnahmen, Kosten und Kapitalisierungsraten hochempfindlich.

Durchführung korrekt eine Kostenanalyse Ansatz scheint zu sein, und ist technisch schwierig. Es scheint einfach zu richtig ein Einkommen Ansatz Analyse für gewerbliche Immobilien vorzubereiten. Doch richtig die Analyse vorzubereiten erfordert drei Kriterien:. 1. ein Verständnis von der Art der Wert, 2. genaue Daten, 3. genaue Anwendung des Ertragswertverfahren

Gewerbe Einkommen Eigenschaften können auf der Grundlage der geleasten Gebühr Estate bewertet. Die Gebühr einfache Anwesen ist geeignet für Objekte mit Leases im Einklang mit Marktmiete und Begriffe. Bewertung des Leasinggebühr Estate ist besser geeignet für Objekte mit über dem Markt oder unter den Marktmieten. Bewertung von Immobilien mit unter den marktüblichen Mietpreisen basiert streng auf seine tatsächlichen Mietpreise würde seinen Wert untertreiben. Valuing es Markt Mietpreise mit würde seinen Marktwert überzubewerten.

Genaue Daten ist die Basis einer zuverlässigen Einkommensansatz Abschluss. Dazu gehören Informationen über Mietpreise, Auslastung, Neubau, Absorption, Betriebskosten und Kapitalisierungsraten. Mietpreise sind in der Regel aus der Vermietung comparables, vorbehaltlich Immobilien-Leasing und aggregierten Marktdaten erhalten. Das gleiche gilt für die Auslastung wahr. Neubau aus persönlicher Beobachtung erhalten werden, während der Feldarbeit, Forschung und aggregierten Marktdaten zu tun.

Betriebliche Aufwendungen werden auf einer Linie Punkt für Zeile für Position ausgewertet. Der erste Schritt ist in der Regel das Thema Immobilie Betriebskosten für einen zwei- bis vierjährigen Zeitraum zusammenzufassen. Dies wird als „die Datenverteilung“. Es neigt dazu, Anomalien in den Daten zu markieren. Vergleichbare Aufwendungen und Branchendaten (IREM und DOMA) kann auch nützlich sein.

Kapitalisierungsraten basieren auf Daten aus den letzten vergleichbaren Umsatz und Gespräche mit Marktteilnehmern geschätzt werden.

Die direkte Kapitalisierung Methode und der Discounted-Cash-Flow-Analyse werden häufig für die Einkommensansatz zu bestimmen Schätzungen der Wert verwendet. Andere Techniken umfassen die Bruttomieter Multiplikator (GRM) und effektiven Bruttoeinkommen Multiplikator (EGIM).

Die Formel für die direkte Kapitalisierung Methode ist wie folgt:

Marktwert = NOI / Cap Rate

NOI ist Nettoergebnis. Cap Rate ist Kapitalisierungszinssatz.

Die Formel für GRM ist:

Marktwert = Brutto Mögliche Miete x GRM

GRM ist Bruttomiete Multiplikator. Es wird abstrahiert von Marktdaten und Gespräche mit Marktteilnehmern.

Die Formel für EGRIM ist: Marktwert = effektive Bruttoeinkommen x EGIM

Effektive Bruttoeinkommen von Marktdaten und Gespräche mit Marktteilnehmern abstrahiert.

Die Discounted-Cash-Flow-Analyse wertet Netto-Aufwertungsgewinn und Nettoverkaufserlös und Rabatte diese zu einem aktuellen Wertangabe.

Der Einkommensansatz ist oft das Hauptgewicht bei der Beurteilung Einkommen Eigenschaften gegeben. Ein Sachverständiger der Marktteilnehmer „sollte die Augen schauen durch“, wenn ein Einkommen Ansatz Methodik der Auswahl. Der Gutachter sollte den Prozess der Marktteilnehmer, anstatt einen alternativen Ansatz emulieren.

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Source by Patrick O Connor