Wie man eine Tankstelle zum Verkauf bewertet

In den meisten Fällen kann die Durchführung einer Tankstellenbewertung ein kompliziertes Unterfangen sein. Weit entfernt von der üblichen Frage, wie Sie durch die Bewertungsschritte selbst vorankommen, gibt es noch eine ganze Reihe von Variablen, die Sie im Auge behalten sollten, einschließlich der grundsätzlichen Frage, ob das betreffende Objekt vermietet ist oder sich im Besitz befindet im Rahmen einer Franchise-Vereinbarung mit einer großen Ölgesellschaft. Denken Sie in erster Linie daran, einen detaillierten Due-Diligence-Prozess anzuwenden und den Finanzen große Aufmerksamkeit zu schenken, wenn Sie auf ein erstklassiges Wertangebot hinarbeiten.

Als Käufer müssen Sie bereit sein, bestimmte Annahmen und Entscheidungen selbst zu treffen und sich nicht auf die oft teilweise vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Informationen zu verlassen. Es liegt an Ihnen, den Wert des Geschäfts für Sie persönlich zu bestimmen, da der Betrag, den der Geschäftsinhaber der Tankstelle wert ist, wenig oder gar nichts mit seinem tatsächlichen Wert zu tun hat.

Traditionell gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten, um Tankstellen-Convenience-Store-Bewertung zu betrachten, und diese sind entweder Asset-basiert, wo die Einkommen produzierenden Vermögenswerte einzeln bewertet und summiert, um den Kaufpreis zu machen, oder Cash-Flow basiert , das ist das beliebteste. In diesem Szenario wird der Gesamtgewinn nach bestimmten Ausgaben angepasst, multipliziert und zur Ermittlung eines Preises verwendet. Das Vielfache ist im Wesentlichen die Prämie, die auf das Geschäft gelegt wird und kann alles von eins sein, bis zu fünf Mal diese Zahl.

Bevor Sie einen Wert erreichen können, mit dem Sie zufrieden sind, müssen Sie einige grundlegende Fragen beantworten. Wenn die Geschäftsberufe gemietetes Eigentum sind, müssen Sie mit dem Vermieter in Verbindung treten. Viele Vermieter sind nicht daran interessiert, einen neuen Mietvertrag zu erteilen, es sei denn, sie können sicher sein, dass die ankommende Person Erfahrung mit der Führung dieser besonderen Art von Geschäft hat. Sie sind jedoch fast immer bereit zu verhandeln, da sie nicht wollen, dass das Anwesen leer herumsteht!

Als Besitzer einer Tankstelle und eines Lebensmittelgeschäfts haben Sie viele verschiedene Lieferanten und Verkäufer, von denen einige absolut entscheidend für den anhaltenden Geschäftserfolg sind. Nehmen Sie niemals etwas an und stellen Sie sicher, dass Sie eine andauernde gute Beziehung und gute Handelsbedingungen mit diesen Entitäten genießen können.

Wenn der Verkäufer in Bezug auf Barverkäufe keinen Teil der Verkäufe nachprüfen kann, über die er spricht, können Sie ihn nicht in Ihre Wertermittlung einbeziehen. Oft werden Tankstellenbesitzer mit Stolz über das unglaubliche Volumen von Bargeldverkäufen sprechen und erzählen Ihnen davon fast als ob es etwas magisches ist. Vergessen Sie nicht, dass sie davon profitieren, Steuerzahlungen für diesen Teil ihres Einkommens zu vermeiden, dass sie fast nie tatsächlich beweisen können, dass sie existieren und daher nicht wirklich erwarten können, durch den Verkauf ihres Geschäfts davon zu profitieren.

In den meisten Fällen sollten Sie in Erwägung ziehen, den Gesamteigentümernutzungsbetrag als Grundlage für die Erstellung einer Bewertung für das Unternehmen zu verwenden. Dies ist definiert als das Nettoeinkommen des Unternehmens, das dem Eigentümergehalt hinzugefügt wird, alle Vergünstigungen, Abschreibungen und Zinsen abzüglich eines Betrags, den Sie möglicherweise für bewertete Kapitalprojekte beiseite legen müssen. Im Hinblick auf die durchschnittliche Unternehmensbewertung, Tankstelle oder Convenience-Stores, die Full-Service sind oft Befehl 2 bis 3 Mal, was auch immer der Eigentümer Vorteil es ist. Wenn es eine kleinere Einrichtung und Selbstbedienung ist, 1 bis 2 mal. Berücksichtigen Sie das Handelsvolumen im Vergleich zu den Stunden, die Sie investieren müssen. Eine 24-Stunden-Einrichtung mit sieben Tagen pro Woche erfordert viel Management und Kontrolle.

Während Unternehmensfinanzen und Eigentümernutzungs-Multiples für deinen Entscheidungsprozess entscheidend sind, denke daran, eine Vielzahl anderer Variablen zu berücksichtigen:

– Benutze während des Beobachtungsprozesses einen Zeitraum, in dem du tatsächlich bist Zählen Sie die Anzahl der Gäste, die in die Station ein- und aussteigen, um einen guten Durchschnitt für den Verkehr zu erhalten.

– Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf eines solchen Unternehmens eine Rendite von 25 bis 33% auf Ihre Bareinlagen anstreben sollten. Wenn Sie jedoch abwesend sind, sollten Sie bereit sein, eine niedrigere Rendite zu akzeptieren .

– Pass auf, ob der Besitzer übermäßig viel zu arbeiten scheint oder auf eine Reihe seiner Familienangehörigen angewiesen ist, um ihm bei der Operation zu helfen. Achten Sie auf Mitarbeiterdaten und -kosten und fragen Sie sich, ob Sie bereit sind, so aktiv zu sein, wie er es zu sein scheint.

– Konsultieren Sie die lokalen Behörden, um zu sehen, ob größere Straßenbauprojekte geplant sind. Manchmal sind diese unvermeidlich, können aber große störende Kräfte haben.

Um die Aufmerksamkeit des Verkäufers wirklich darauf zu lenken, wie Sie einen Wert für Ihren Geschäftskauf festlegen, fragen Sie ihn oder sie, ein "Earn-Out" -Szenario zu machen, bei dem ein Teil des Verkaufspreises zurückgegeben wird zu ihnen über einen Zeitraum unter bestimmten Bedingungen. So können Sie Ihre volle Aufmerksamkeit während der Offenlegungsphase genießen!

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Warum bezahlen reiche Menschen und große Unternehmen so wenig Steuern und Abgaben? Und weshalb kassiert der Fiskus bei mittleren Einkommen wie dem Ihren so kräftig? Die Antwort lautet: Die „Großen“ steuern ihre Steuern selbst und die „Kleinen“ werden gar nicht erst gefragt.

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Cage Vs Aviaries: Welchen sollten Sie wählen?

Es ist Aquarien für die meisten, aber für einige, seine Volieren. Tierfreunde tendieren dazu, sich mehr zu entspannen und sich ruhiger zu fühlen, wenn sie ihre Tiere in Aktion beobachten und nichts verspricht mehr Action, als bunte Vögel verschiedener Arten zu beobachten, die in Vogelgezwitscher eine Kakophonie von Klängen ausstoßen.

Menschen neigen dazu, Volieren mit Vogelkäfigen zu verwechseln, denken, dass sie ein und dasselbe sind. Für die ahnungslosen und für diejenigen, die den Unterschied zwischen beiden wissen möchten, sind Volieren große Gehege für die Begrenzung von Vögeln, haben aber größere Lebensräume als Käfige. Vogelhäuschen ermöglichen Vögeln auch mehr Platz zum Fliegen und sind in der Regel so gestaltet, dass sie den natürlichen Lebensraum eines Vogels nachahmen. Da diese Käfige Vögeln erlauben zu fliegen, werden sie manchmal als Flugkäfige bezeichnet. Außerdem können Sie in Volieren eine Reihe von Vogelarten beherbergen.

Vogelkäfige wiederum sind Käfige, in denen Vögel als Haustiere untergebracht sind. Sie werden oft als zu klein angesehen, um mehr als zwei Arten gleichzeitig zu beherbergen, und werden mehr im Gegensatz zu Volieren mehr für Wohnkultur ohne lebende Vögel verwendet. Käfige sind auch zu klein, um Vögel zu fliegen und die Wahl der Käfige hängt auch von der Größe und der Art der Vögel ab, die man bekommen möchte.

Ob Vogelkäfig oder Vogelvoliere, gibt es wichtige Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihre Vögel in einer sicheren, gesunden und glücklichen Umgebung leben. Zum einen hängen Ihre Käfige oder Volieren von der Anzahl der Vogelarten ab, die Sie züchten möchten, von den Wetterbedingungen, unter denen Sie leben, und von der Art der Vögel, die Sie züchten möchten. Gärten sind normalerweise die besten Plätze, um Ihre Volieren zu bauen, während drinnen der beste Platz für Vogelkäfige wäre.

Wenn du in Schwierigkeiten bist, ob du einen Vogelkäfig oder eine Voliere bekommst, musst du die Vor- und Nachteile abwägen, um die beste Entscheidung zu treffen. Käfige bieten Ihnen mehr Flexibilität und Freiheit, um Ihre Vögel zu kontrollieren, können Sie spezialisierte Diäten erstellen und sie genau auf Anzeichen von Gesundheitsproblemen überwachen. Vögel sind jedoch anfälliger für die Flucht aus Käfigen als Volieren, wenn Sie also mehr Sicherheit und Sicherheit wünschen, können Volieren die beste Wahl sein.

Vögel hingegen erlauben Vögeln zu fliegen und leben glücklicher, weil es speziell ist entworfen, um ihre natürlichen Lebensräume nachzuahmen. Da Sie mehr Vögel darin unterbringen können, gibt es ihnen auch die Möglichkeit, Kontakte zu knüpfen, eigene Herden zu bilden und ihre Partner zu wählen. Einige Züchter bezeugen sogar, dass man mit Volieren tatsächlich eine engere Bindung zu seinen Haustieren aufbauen kann und immer wieder daran erinnert, warum man Vögel so liebt.

Und schließlich glauben auch Kenner der Vogelzucht daran möchten sich auf eine oder zwei Vogelarten gleichzeitig konzentrieren, dann wären Käfige praktischer als Volieren. Wenn Sie nicht schon seit einiger Zeit Vögel brüten und jede Art wie Ihre Westentasche kennen, sollten Sie die Volieren den Experten und den Erfahrenen überlassen.

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 Staging Zwangsversteigerung Häuser zu verkaufen

Abschottung Wohnungen zum Verkauf haben einen Schlag in den vergangenen Monaten mit dem Skandal um Hypothek Anbieter & # 39; Dokumentationsprobleme. Dies richtet sich an Käufer, die aus Angst vor einem Objektstreit vom Markt abgeschreckt werden. Dies hat legitime Verkäufer von Abschottungsimmobilien, die bereits mit einer rückläufigen Nachfrage zu tun haben, stark beeinflusst.

Die Herausforderungen, vor denen Verkäufern von Zwangsversteigerungsimmobilien stehen, sollten sie weiter in die Lage versetzen, sich verstärkt um eine erfolgreiche Heiminszenierung zu bemühen, die einen Verkauf sichert. Während die Reinigung des Hauses einen weiten Weg in Richtung einer richtigen Heiminszenierung gehen kann, ist dies oft nicht genug. Das Haus sollte außen und innen gleich gut aussehen. Das Haus ist schließlich eine Reflexion seiner Bewohner und das ist, was Käufer im Sinn haben, wenn sie für ihr Haus kaufen.

Aussehen von der Bordsteinkante

Häufiger bekannt als der Kurvenanreiz, sollte Ihr Haus die meisten Käufer treffen; Anforderungen, wenn es um die äußere Erscheinung der Immobilie von der Straße kommt. Zwangsversteigerungen zum Verkauf sollten auf den ersten Blick sauber und frisch aussehen. Stellen Sie also sicher, dass die Außenmalerei interessant und lebendig ist. Mähen Sie den Rasen regelmäßig und schneiden Sie die Büsche. Säubere den Müll und verstaue unnötige Gegenstände, insbesondere Wäscheleinen, die ein Schandfleck sein können. Tragen Sie einen frischen Anstrich auf Ihre Zäune, Garage und Garagentore sowie auf die Haupttür auf.

In einen friedlichen Ort eintreten

Käufer suchen nach ruhigem Komfort, wenn sie das Innere von Zwangsversteigerungsimmobilien zum Verkauf besichtigen, die sie kaufen möchten. Denken Sie daran, dass die Käufer das Potenzial eines Hauses oder dessen, was es sein kann, sehen möchten, sobald sie es besitzen. Mit anderen Worten, sie wollen eine leere Leinwand, so dass es ratsam sein kann, die Wände in neutralen Farben zu malen. Noch wichtiger ist, halten Sie das Haus spic und spanne durch ständige Reinigung und Staubwischen. Verstecken persönliche Gegenstände, vor allem Kinder Spielzeug und andere persönliche Utensilien. Reinigen Sie Bereiche, die sehr schmutzanfällig sind, wie Küche und Badezimmer. Ersetzen Sie regelmäßig die Bettwäsche und andere Wäsche sowie die Vorhänge.

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 Palmwein und seine Bedeutung in der traditionellen Igbo Gesellschaft

Palmwein in Igbo Land kommt in zwei Quellen: nkwu (Palme) – die Quelle des Palmweines bekannt als "Mmanya Nkwu" und ngwo (Rafia Palme ) – die Quelle des Palmweins, bekannt als "Mmanya Ngwo". Jede der Palmweinkategorien befasst sich mit verschiedenen Aspekten. Jedes hat verschiedene Funktionen in verschiedenen Anlässen, abhängig davon, wie das bestimmte Gebiet oder Dorf es betrachtet.

In der Produktion werden sie auf die gleiche Weise angezapft, indem sie auf die erforderliche Höhe oder auf den Hals der Palme klettern und Kanäle schneiden, unter denen lokale Becher (Kalebassen) oder Plastikgallonen platziert werden. In einigen Gebieten wird das "Mmanya nkwu" auch von einer gefallenen Palme angezapft. Es ist jedoch erwähnenswert, dass die Menge an "Mmanya ngwo", die von der Palme erhältlich ist, in der Regel ungefähr dreimal so groß ist wie die von "Mmanya nkwu" innerhalb desselben Zeitlimits.

Im Geschmack sind sie auch unterschiedlich, während "Mmanya ngwo" sehr süß (zuckerhaltig) schmeckt, aber innerhalb kürzerer Zeit sauer wird (Gärung). Das "Mmanya nkwu" hat einen einzigartigen süßen, aber angenehmen Geschmack, den es für eine längere Zeit enthält. Einige Gebiete in Igboland betrachten "Mmanya nkwu" besser als "& # 39; Mmanya ngwo". Diese Präferenz hängt manchmal von der Verfügbarkeit der einen in der anderen Region ab. In einigen Gebieten werden traditionelle Preiszeremonien für Eheschließungen und Bräute nicht mit "mmanya ngwo" geehrt, andere Bereiche können "mmanya ngwo" akzeptieren, wenn "mmanya nkwu" nicht verfügbar ist. In einigen Gebieten wird die bevorzugte Weinart bei der Beilegung von Landstreitigkeiten, bei traditionellen Versammlungen, Hochzeiten, Begräbnissen, Festen, Landleasing-Anlässen sowie bei einer Vielzahl anderer Aktivitäten und Zeremonien eingesetzt, die zu zahlreich sind, um sie zu erwähnen.

Bei jeder Gelegenheit werden die damit verbundenen Regeln befolgt. In jeder Versammlung ist es der jüngste Mann oder Mann, der den Wein serviert, der normalerweise entweder entweder Elefantenstoßzähne oder Kuhhörner für betitelte Männer betrunken ist. Es gibt auch einen anderen Trinkbecher mit dem Namen "Okuku", eine kleine Tasse aus einer Kalebasse. Der junge Mann serviert den Weinbehälter (Kalebasse oder Gallone) auf seinem linken Schoß (Oberschenkel) und stützt ihn mit seiner linken Hand, während er den Stoßzahn oder das Horn ("mpi" oder "Okuku" – Kalebassenbecher) in seinem hält rechte Hand. Der erste, den er serviert, wird dem Wirt zum Trinken übergeben. Der zweite geht zu sich selbst, während der dritte an den ältesten Mann der Versammlung geht.

Nach allen Formalitäten ist der Rest der Männer gleich und es werden nur die Männer bedient, die zuerst vor den anderen gedient haben. Aber wenn der junge Mann dem Wein dienen soll, hält er die Basis des Behälters mit seiner rechten Hand und den Hals mit seiner linken Hand, während die Partakers ihre Tassen ausstrecken, damit er den Wein ausschenken kann. Dies ist bei einer Frau nicht der Fall. Wenn sie den Wein servieren soll, gießt der junge Mann es selbst und reicht ihr den Becher Wein, der sie wiederum mit beiden Händen als Zeichen des Respekts und der Ehre empfängt. Sie darf es nicht trinken, wenn sie in der Versammlung steht; sie hockt sich hin oder sitzt irgendwo, bevor sie es trinkt. Wenn der junge Mann zu irgendeinem Zeitpunkt beschließt, den Behälter für eine gleichmäßige Konzentration zu schütteln, muss er zuerst den Behälter auf den Boden fallen lassen, bevor er weiter bedient, und die erste Person, die ihn anklopft, erhält eine Tasse Wein.

Die letzte Tasse Palmwein, die den Bodensatz (Ugwu Mmananya) enthält, wird normalerweise als Ehrenname für den Ältesten oder den Gastgeber vergeben. Der Igbo-Mann, können Sie schließen, ist wirklich reich an Kultur und Tradition.

In späteren Berichten werde ich auf die Bedeutung von Palm Wine für das Igbo-Rennen und die ganze Welt hinweisen.

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Dieses Ausbildungsbuch umfasst zwölf Lektionen, in denen alle für Immobilienmakler/innen wichtigen Themenbereiche abgedeckt werden. Der Autor vermittelt in anschaulicher Form
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Reinhold Pachowsky ist ein erfahrener Immobilienexperte. Er hat in jungen Jahren selbst als Makler gearbeitet, ist Autor zahlreicher Bücher über Immobilien und seit über drei Jahrzehnten Inhaber des renommierten IMI Immobilieninstituts in Nürnberg. Profitieren Sie von seinen Erfahrungen und Fachkenntnissen und nutzen Sie dieses Buch für Ihren beruflichen Erfolg!



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 Verträge beim Verkauf Ihres Hauses ohne einen Agenten

Eine kürzlich durchgeführte Umfrage ergab, dass etwa 30 Prozent der Hausbesitzer beabsichtigten, ohne einen Immobilienmakler zu verkaufen. Ich würde mehr wetten, wenn sie die Vertragsseite des Prozesses nicht fürchten würden.

Es ist unbestritten, dass Sie Zehntausende von Dollar sparen können, wenn Sie Ihr Haus ohne einen Agenten verkaufen. Typische Kommissionsgebühren, die von einem Agenten erhoben werden, entsprechen sechs Prozent des Verkaufspreises. Auf einem 300.000 Dollar Haus entspricht die Gebühr des Immobilienmaklers 18.000 Dollar. Das ist eine Menge Geld, die du auf den Tisch legst.

Wenn ein Verkäufer so viel Geld sparen kann, indem er auf einen Agenten verzichtet, warum tun es dann nicht mehr Leute? Einfach gesagt, haben sie Angst vor dem Prozess. Insbesondere Immobilienverträge können für die meisten Hauskäufer ein beängstigendes Problem sein. Woher weißt du, ob du es richtig machst? Was, wenn du es nicht tust? Wirst du das Haus verlieren? Wird es Klagen geben? Ehrlich gesagt haben die meisten Leute Albträume über die Idee, sich mit diesen Problemen zu befassen. Das muss nicht sein.

Zunächst einmal wissen die meisten Immobilienmakler nichts mehr über Verträge. Sie verkaufen Immobilien, sind keine Rechtsexperten. Darüber hinaus sind die meisten Immobilienverträge in der Vordruckform. Alles in allem müssen Sie sich nicht zu sehr mit diesem Thema beschäftigen. Natürlich ist es nicht mein Eigentum.

Es gibt einen sehr einfachen Weg, den Stress im Umgang mit Immobilienverträgen und Dokumenten zu umgehen. Die Antwort findet sich im juristischen Bereich. Insbesondere können Sie einen Immobilienanwalt einstellen, um alles zu handhaben. Sie erhalten einen Anwalt, der Ihre Seite ist und die Details des Immobilienprozesses kennt. Ehrlich gesagt, sind sie eine Menge kompetenter als Immobilienmakler, wenn es um die Transaktion geht.

Ah, aber ist es nicht wahr, dass Anwälte unglaublich teuer sind? Nun ja. In diesem Fall sind sie jedoch viel weniger teuer als die Zahlung einer Provision von sechs Prozent an einen Immobilienmakler. Beachten Sie unser Beispiel oben, wo wir einem Makler $ 18.000 an Provisionen zahlen. Die meisten Anwälte berechnen in der $ 200 pro Stunde Bereich. Wenn es 20 Stunden dauert, um die Transaktion, die wahrscheinlich am oberen Ende ist, zu behandeln, suchen Sie $ 4.000 in Anwaltskosten. In der Praxis erhalten Sie viel bessere Ratschläge und sparen $ 14.000 an Provisionen. In einem solchen Szenario macht die Einstellung von Rechtsbeistand absolut Sinn. Ehrlich gesagt bin ich überrascht, dass mehr Leute das nicht tun.

Das größte Hindernis beim Verkauf eines Eigenheims ist oft die Angst vor Vertragsdokumenten. Befolgen Sie die obigen Hinweise und Sie sollten keine Probleme haben.

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Risikomanagement bei Immobilieninvestments: Entscheidungshilfen für institutionelle Anleger

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